読者の皆さん、新年あけましておめでとうございます。
令和初の正月を迎え、本年も皆さまの資産運用・資産防衛のお手伝いが出来るよう心新たに頑張って参ります。
さて、2020年は待ちに待ったオリンピックイヤーですね。昨年のラグビーワールドカップと同じく日本人選手の活躍を願うとともに、東京オリンピックが経済の起爆剤となり不動産にも良い影響をもたらしてくれるものと願うばかりです。そして干支である「子年」の相場格言は「繁栄」です。文字通り皆様さん繁栄に繋がる1年になって欲しいですね。
まず2019年を振り返ってみると、「不動産バブル」という言葉をよく耳にしました。皆さんがお住いの地域でも、市街地中心部など価格上昇の話題が多かったのではないでしょうか。特に私の勤務地である福岡市の不動産マーケットは堅調に推移しています。天神ビッグバンや博多コネクティッドと呼ばれる規制緩和によって再開発を促す福岡市の政策を活用した再開発案が次々と打ち出されました。
特に昨年末にはＪＲ博多駅前の西日本シティ銀行本店ビルの建替えが発表されるなど、街の顔が大きく変わることへの期待感が高まっています。再開発が進み、街の利便性が高まることで更なる人口増につながるなど、今後も好循環が続いていくことが予想されます。
しかしその一方で、「金融機関による選別融資姿勢の強化」「二極化」というキーワードを目にする機会も増え、マーケットの転換期への警戒も強まっていることも事実です。
◆2020年の不動産マーケットはどうなる？
スルガ銀行の不正融資に端を発した不動産投資ローン問題やサブリース問題が金融機関の融資姿勢に影響を与えています。バブル崩壊時と異なり、いわゆる総量規制ではなく「融資する物件や人を選別」する姿勢を強めています。
これにより「誰にでも、いくらでも貸す」という低金利と積極融資を背景に活況を呈した収益不動産マーケットにとっては痛手になるでしょう。不動産投資と収益物件の情報サイトを運営する「健美家」が2019年12月11日に発表した「第12回不動産投資に関する意識調査」では、「融資の環境は1年前と比べて変化したか？」という問いに、約6割が「厳しくなったと」と回答しています。そう感じた人のうち約6割が、その理由を「自己資金の割合が増えた」と回答しています。ここで興味深いのは、同じ質問に対して、「1年前と比べて融資が厳しくなくなった（緩くなった）」と回答している人は約1割と少ないのですが、その人たちの5割が「緩くなった」理由として挙げたのが「自己資金の割合が減った」というものです。まさに、「貸せる人にはいくらでも貸し、貸せない人には貸さない」という選別姿勢の表れではないでしょうか。
もちろん買い手が減少すれば不動産価格にも影響を与えると思われますが、融資に困らない富裕層や法人は、都心・利便性・好立地・希少性のある物件を購入し、融資が厳しい個人投資家は、郊外・高利回り・1,000万円前後を現金購入する、という「所得と資産による格差」が拡大するものと思われます。
次に都市部と地方に目を移すと、もちろん都市部内でも利便性による格差が拡大していくものと思われます。東京への人口流入、一極集中は以前から問題として顕在化していましたが、東京と地方、または地方でも主要都市とそれ以外での格差が拡大しており、地域の二極化も大きな問題になってきています。
私が注目した言葉に「マイナス入札」という言葉があります。全国の老朽化した施設を売却しようにも解体費や維持費がかかるため、売主である行政が費用を支払ってでも引き取ってもらうと募るケースです。今後は公共施設だけでなく老朽化した空き家なども対象になってくるかもしれません。
しかしマイナス入札は悪い面ばかりではないと思います。放置され何ら価値を生まない資産よりも、新たな活用の道が拓け、結果として地域の活性化につながる方が良いのではないでしょうか。マイナス入札された室蘭の案件では、新たに介護付き有料老人ホームが建設され地域交流の場になるという記事もありました。
しかしながら二極化の是正は非常に困難だと感じます。2020年度の税制改正大綱にも所有者不明土地の土地対策などが盛り込まれていますが、いわゆる負の不動産を再活用してもそこに人が集まり循環する仕組みを作らなければなりません。一区画の土地だけでなく地域全体が魅力ある街づくりを行わなければ、負の連鎖は止まらないでしょう。
最近では人々の暮らし方や働き方にも多様性が生まれてきました。職住近接というキーワードもありますが、テレワークなどが進めば郊外型のシェアオフィスなどの需要も高まると考えられています。ぜひ、賃貸不動産をお持ちの方は多様性をキーワードに魅力ある物件作りを行ってみてはいかがでしょうか。
最後になりますが、ケネディ大統領の言葉に「屋根を直すなら、良く晴れた日に限る」というものがあります。人々の多様性やオリンピック後の景気を見越し、市況の良い今だからこそできる対策をしっかり考えていきましょう。
